Цена комфорта

Разброс в стоимости офисного fit-out достаточно заметен. На одном конце спектра минималистичные пространства с базовой отделкой. На другом — премиальные решения с индивидуальным дизайном и VIP-зонами. В целом рынок предлагает варианты на любой бюджет. 

Минимальный порог качественного fit-out начинается от 120 000 руб./кв. м, считает директор, руководитель департамента управления проектами CORE.XP Михаил Каплун. По словам генерального директора Kubrava Project Management Руслана Кубравы, хороший офис с продуманной инженерией и акустикой стоит от 200 000 руб./кв. м без учета НДС. Стоимость отделки VIP-зон может достигать и 450 000 руб./кв. м, и 600 000 руб./кв. м, а иногда и выше, добавляет он. За последние два-три года рост цен составил более 50–60%, отметили в Commonwealth Partnership (CMWP). Но даже эти цифры — лишь верхушка айсберга. К ним нужно прибавить стоимость проектирования, управления проектом, меблировки и озеленения. 

В целом же, как описывает Михаил Каплун, оптимальное распределение бюджета на офисный fit-out может выглядеть следующим образом: примерно 50% — на инженерию и материалы, 30% — на гибкие решения (модульные системы рабочих мест и умные системы) и около 20% — на дизайн.

Не жертвуя качеством

Опытные игроки уже выработали арсенал приемов для оптимизации бюджета. Один из них — тщательный подбор материалов. Коммерческий директор Pridex Александр Алейников отмечает, что изменения международных цепочек поставок значительно сказались на стоимости и доступности многих позиций, поэтому еще в 2022 году компания наладила и продолжает развивать собственную логистику. Сегодня это позволяет использовать в проектах более доступные по цене материалы и инженерные системы, не уступающие в качестве привычной рынку западной продукции, а кроме того, избегать задержек. «Многие отделочные материалы ввозятся из Турции и Индии, инженерное оборудование — из Китая. С каждым годом также увеличивается доля российской продукции во всех ключевых сегментах. При правильном подходе можно сократить расходы на материально-техническую часть на 15–20%», — говорит Алейников.
Другой секрет снижения затрат — в грамотном планировании. В числе основных инструментов разумной экономии партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук называет техническую проверку объекта до его приобретения или как минимум начала проектирования, четкую организацию всего процесса отделки на старте и применение современных цифровых технологий. 

Александр Алейников добавляет, что помочь в этом может реализация проекта в режиме одного окна, когда весь профильный функционал — от разработки концепции до гарантийного обслуживания — сосредоточен в одних руках. Это позволит оптимизировать не только бюджет, но и сроки, что для компаний порой не менее важно. Например, практически двукратной экономии времени на этапе проектирования можно добиться, если вести его параллельно со строительством.

В то же время эксперты единодушны в том, что экономия на некоторых составляющих проекта недопустима, поскольку чревата дополнительными затратами в будущем. В топе приоритетов для высококлассного офиса — инженерия, акустический комфорт и адаптивность пространства. 

Без качественных инженерных систем — вентиляции, кондиционирования, освещения — микроклимат в офисе значительно ухудшится, что скажется на продуктивности сотрудников. А переделки обойдутся в разы дороже изначально качественного решения. 

Не менее важна акустика. Современные офисы отходят от концепции тотального open space, но даже в гибридных пространствах необходимо обеспечить комфортный уровень шума. Для этого используются звукоизолирующие перегородки, потолочные панели с шумопоглощением. Ключевую роль играют и грамотные планировочные решения, позволяющие выбирать между различными видами рабочих зон в зависимости от задач. 

Еще один критически важный элемент — гибкость. Офис, который нельзя адаптировать под меняющиеся бизнес-процессы, скоро потребует новых вложений. Модульные перегородки, мобильная мебель, заложенные резервы по инженерии — все это продлевает жизнь пространства без капитальных переделок. 

Офис глазами бизнеса

Фактор, который стоит учитывать на старте проекта штаб-квартиры, — мнение сотрудников об идеальном рабочем месте. Для этого крупные корпорации все чаще проводят регулярные исследования о вовлеченности персонала. Как отмечает Светлана Куприянова, директор административно-организационного департамента ПСБ, подобные опросы показывают, что работники, особенно зумеры и миллениалы, ценят современный дизайн и комфортные условия труда, и это напрямую влияет на их мотивацию. Wellness-пространства из «приятного бонуса» превратились в необходимость. Медицинские кабинеты, комнаты релаксации, даже небольшие спортзалы — все это помогает людям поддерживать баланс между работой и отдыхом.

С учетом новых веяний было решено подойти и к разработке новой штаб-квартиры Т-Банка, рассказывает руководитель его управления по развитию привлечения и бренда работодателя Евгения Хейнман: «Планировочная концепция основана на модульности, универсальности и взаимозаменяемости элементов. Open space представляет собой гибкое пространство, которое настраивается под различные задачи. В рабочих зонах можно проводить встречи с кросс-командами, в том числе из других городов, устраивать мозговые штурмы».

Схожий подход реализовали в Kept: сотрудники компании еще до пандемии начали активно переходить на гибридный формат работы, что оказало ключевое влияние на концепцию нового офиса, открывшегося в октябре 2024 года. «Главный принцип, заложенный в основу проекта, — это гибкость, которая дает возможность сотрудникам комфортно работать из любой точки офиса, а также эффективно сочетать удаленную занятость и личное присутствие, — рассказывает директор, руководитель отдела операционной поддержки бизнеса Kept Лия Джавадова. — Для этого предусмотрено широкое разнообразие функциональных зон: open space, места для командной работы, помещения для сосредоточенной работы, переговорные различной вместимости и даже амфитеатр на 150+ сотрудников». Около 35% площади нового офиса отведено под зоны для коллаборации и общения, еще около 15% — для отдыха и занятий спортом.

Все, что скрыто

Даже самый тщательно просчитанный проект может столкнуться с непредвиденными затратами. Один из наиболее коварных моментов — текущее состояние помещения с точки зрения имеющихся мощностей или возможностей по их обеспечению, говорит Руслан Кубрава. Александр Алейников добавляет, что крайне важно учитывать требования бизнеса к плотности рассадки, иначе проблемы с воздухообменом или охлаждением могут возникнуть даже в самом современном здании.

Другой подводный камень — логистика, добавляет генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман. Недоступность привычных поставщиков, задержки с таможней, изменения в законодательстве — все это может увеличить расходы на 15–20%. «Выбирая европейские инженерные системы, компании часто упускают стоимость их обслуживания в будущем и недоступность запчастей», — предупреждает она. Технический аудит помещения, детализированный бюджет с резервом, проверенные подрядчики — эти меры помогают удержать проект в рамках запланированных сроков и затрат.

Сегодня очевидно, что качественный офис для крупной компании — это не просто статья расходов, а инвестиция в бизнес. Современное пространство может напрямую влиять на ключевые метрики и HR-бренд, от продуктивности и работоспособности сотрудников до скорости найма и уровня удержания персонала Но чтобы эти инвестиции окупились, важно соблюдать баланс. Между инженерией и дизайном, между гибкостью и долговечностью, между преходящими и модными трендами и реальными потребностями сотрудников. Именно такой — продуманный и взвешенный — подход позволяет создать офис, который будет работать на бизнес долгие годы.